comunidad de propietarios

#nootraburbuja

Durante estos días estamos recibiendo muchas noticias sobre los datos que el mercado inmobiliario nos ha dejado en el 2015, y todo parece constatar que empiezan a haber luces entre tantas sombras.

Sin embargo, desde Viviendea, nos empiezan a preocupar artículos como el que destaca el incremento de precio de las vivienda en Madrid y Barcelona (puedes leer el artículo aquí) o el que precio del suelo se ha duplicado (noticia aquí), o que las nuevas promociones ya están empezando a subir precios (artículo aquí) que denotan que estamos actuando tal cual lo hicimos en el anterior ciclo y queremos recordar de donde venimos para no repetir errores.

También nuevas noticias como la forma de actuar que tenían algunas entidades bancarias con sus tasadoras afiliadas (puedes leer la noticia aquí) hacen urgente una nueva forma de entender el mercado inmobiliario.

Venimos de ya casi 9 años de crisis inmobiliaria que ha destrozado a toda una generación de profesionales (técnicos y no técnicos) vinculados con la construcción, dejando miles de edificios por terminar y viviendas vacías.

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Según datos del Ministerio de Fomento, pasamos de 106.208 licencias de obra de vivienda nueva planta en toda España en 2005 (donde se incluyen las viviendas unifamiliares) a 19.889 en 2013.

Pasamos en poco tiempo de un exceso de trabajo, en el que se priorizaba la rapidez y no la calidad, en la que generamos una oferta exagerada a una demanda enloquecida, a la inexistencia del mismo, provocando la crisis inmobiliaria de la que parece, según tanto se quiere hacer ver, estamos saliendo.

Paro, precariedad laboral, precariedad salarial, honorarios ínfimos (algo de lo que hablamos en esta entrada) y un largo sinfín de problemas derivados de la explosión de la burbuja hace que veamos con inquietud que este reinicio del mercado inmobiliario de obra nueva tenga las mismas raíces que el que explotó por aquel ya lejano 2007. No podemos hacer lo mismo que estábamos haciendo, y menos, como lo estábamos haciendo.

Y por eso, desde Viviendea hemos lanzado el hashtag #nootraburbuja. Porque queremos crecer, pero de una forma sostenible. No queremos otra burbuja que nos dé trabajo durante un corto espacio de tiempo para luego volver a sufrir una crisis como la actual.

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Creemos en un mercado inmobiliario transparente y no especulativo.

Y para ello es necesario un implicación de todos: desde el comprador, que debe de exigir esa transparencia al mercado, hasta los agentes que somos capaces de generar la oferta, que la debemos ofrecer sin ningún tipo de exigencia. Hoy en día hay múltiples vías para garantizar una información clara, fluída y suficiente. Hagamos un buen uso de ellas. Pero todas las partes.

Y por eso lanzamos Viviendea. Una plataforma que conecta la demanda de vivienda con los que somos capaces de materializarla, agrupando a la demanda para luego genera la mejora oferta, la que está pidiendo esa demanda. Demanda cierta. Ajustar oferta a demanda. Evitemos otra burbuja.

¿Cooperativa, comunidad de propietarios, promoción privada? Múltiples vías para acceder a una vivienda que te explicamos en nuestra anterior entrada Tú decides la que te ofrece más garantías y seguridad. Es tu vivienda y es a tu manera.

Arranquemos, pero arranquemos bien. Por favor, entre todos y por todos, #nootraburbuja.

Como autopromovemos viviendeando

Si ya eres usuario de Viviendea estos últimos días habrás recibido un correo solicitándote más información sobre tus necesidades en tu futura vivienda…. incluso te preguntamos sobre tus gustos.

Nuestra propuesta se centra en el futuro usuario de la vivienda, en ti, y queremos conocerte para poder proyectar y construir juntos la vivienda que mejor se ajusta a tus necesidades, la que nos estás pidiendo.

Quizá te ha sorprendido que te preguntemos cómo quieres hacer tu vivienda, como cooperativa de viviendas, como comunidad de propietarios o, incluso, a través de una promoción privada.

Las dos primeras son vías para autopromover. La tercera es la promoción privada de toda la vida, comprarle una vivienda a un promotor.

Nosotros apostamos por la autopromoción, pero no queremos dejar de lado al promotor privado, eso sí, de una forma distinta que te explicaremos al final de esta entrada.

Hoy te explicaremos de forma sencilla las dos vías principales para autopromover y cómo queremos hacer ver a los promotores que hay otra manera de promover mucha más satisfactoria para todas las partes.

Cooperativa de Viviendas y Comunidad de Propietarios/Bienes: ¡En Grupo es más Fácil!

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Una Cooperativa de Viviendas es la agrupación de personas físicas y jurídicas cuya finalidad es cubrir las necesidades de vivienda de cada uno de los socios, a través de una empresa cooperativa, una persona jurídica, que promueve las viviendas para sus propios socios, que actúan de promotores pero sin ánimo de lucro mercantil, es decir, autopromueven con el fin de acceder a esa vivienda en propiedad.

En resumen, una cooperativa de viviendas es un grupo de personas que necesitan una vivienda y se unen para conseguirla a través de la autopromoción. ¡En grupo es más fácil!

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Una Comunidad de Propietarios o Bienes es también un grupo de personas que se unen con el fin de, a través de la autopromoción, acceder a una vivienda en propiedad, con la principal diferencia que no se constituye una persona jurídica, lo hacen como persona física, es decir, en nombre propio.

Y ahí es donde radica la principal diferencia, son los propios comuneros, como personas físicas, lo que adquieren todos los derechos y las obligaciones derivadas del proceso constructivo.

Por ejemplo, la responsabilidad de los socios en una cooperativa por las deudas sociales queda limitada a las aportaciones al capital social, mientras que en una comunidad de propietarios cada propietario responde con todo su patrimonio, presente y futuro, de las deudas contraída, en proporción a su cuota de participación.

Ambas vías son válidas para al autopromoción, cada una con sus riesgos, pero también con sus beneficios.

Beneficios y riesgos de autopromover como Cooperativa de Viviendas

Las principales ventajas son:

  1. Participar de todo el proyecto inmobiliario. En función de cuando se acceda a la cooperativa se podrá participar en todas o en alguna de las fases del proyecto, desde el diseño de la vivienda, pasando por la elección de calidades y equipamientos hasta el control presupuestario.
  2. Acceder a una vivienda a precio de coste (no barata, se accede a la vivienda sin que un promotor incremente el precio para obtener un beneficio)
  3. Transparencia en todo el proceso.
  4. Limitación de la responsabilidad, en contra de lo que ocurre en una comunidad de propietarios, de las deudas contraídas para el cumplimiento del objeto social.

Los principales riesgos son:

  1. La compra se realiza sobre plano, o incluso «sobre proyecto». Se participa en todo el proceso, pero nos convertimos en autopromotores, con lo que tenemos que finalizar todo el proceso para poder disfrutar de la vivienda.
  2. Las viviendas son a precio de coste, por lo que, como autopromotores, debemos soportar las variaciones presupuestarias de todo el proceso. Las viviendas pueden incrementar su precio de construcción, o incluso bajarlo, respecto al precio aproximado con el que se inicia el proyecto. Ahí es de vital importancia la transparencia y la confianza que dé el gestor y en la fase en la que se accede a la cooperativa.
  3. Asumimos ciertos riesgos que antes asumía el promotor, ya que ahora los promotores somos nosotros mismos. A cambio, las ventajas de serlo anteriormente citadas.

Sobre el funcionamiento de las cooperativas puedes encontrar mucha información en la red. Dedicaremos otra entrada específica para ello.

Beneficios y riesgos de autopromover como Comunidad de Propietarios:

Los beneficios son similares a los de la cooperativa, añadiendo uno más, tienen una ventaja fiscal, ya que no hay venta de vivienda, se es propietario de la misma desde su origen, con lo que no hay transmisión lo que supone un ahorro fiscal y jurídico.

Los riesgos son también similares a los de la cooperativa con la diferencia, de vital importancia, la responsabilidad personal que se adquiere de la que antes hemos hablado.

Tanto en la Cooperativa de Viviendas como en la Comunidad de Propietarios la figura clave es la del gestor, que es quién gestiona toda el proceso que concluye con la entrega de las viviendas a sus propietarios.

En Viviendea queremos hacer transparente la figura del gestor, por lo que tu relación con él y con nosotros será continua, de forma física y online. Además de las reuniones de la Asamblea General,  recibirás información del día de la obra y de todo el proceso para que en todo momento tengas pleno conocimiento del estado del mismo, pudiendo trasladar cualquier duda, tanto al gestor como a Viviendea.

En Viviendea queremos rescatar la esencia de la cooperativa de viviendas, de la comunidad de propietarios o del cohousing, ese grupo de personas que, sin conocerse, tienen las mismas necesidades en materia de vivienda. Una vez reunidos, constituimos la cooperativa de viviendas o la comunidad de propietarios y empezamos a autopromover. ¿Estamos todos? ¿Sabemos lo que queremos? Entonces empezamos. Nosotros os guiamos.

Y por último, ¿por qué Viviendea pregunta si se prefiero la vía de promoción privada para acceder a una vivienda?

La respuesta es sencilla. Como ya hemos dicho en otras ocasiones, Viviendea lo forman un conjunto de técnicos, economistas, abogados y gestores que quieren facilitarte el acceso a una vivienda ofreciéndote directamente nuestros servicios, y participaremos en el proyecto de tu vivienda en función de tus necesidades.

Tenemos claro que el riesgo de la autopromoción no deja tranquilo a muchos usuarios y que hay ejemplos de cooperativas de viviendas que han acabado mal, creando mala fama a esa vía para acceder a una vivienda, y que confían más en una promoción privada, pese a que también hay muchos ejemplos de promociones privadas no finalizadas, lo que ha supuesto graves problemas a sus compradores.

En Viviendea, la vivienda es a tu manera, por lo que si preferís acceder a una vivienda a través de una promoción privada, pero queréis todo lo que os ofrecemos en Viviendea (vivienda a medida, elección de calidades, transparencia, etc…), le damos una vuelta de tuerca. Una vez que consolidado el grupo, esté clara la vivienda que queréis y descartéis la figura de la cooperativa de viviendas o de la comunidad de propietarios, buscamos a un promotor para que ejecute el proyecto que hemos realizado entre todos a cambio de un beneficio pactado.

¿Le damos una vuelta a la promoción privada también? De ti depende.

Demanda cierta. Ajustar oferta a demanda. Evitemos especulación. No queremos otra burbuja. ¿Viviendeamos?

 

Como surgió Viviendea.

Empiezo el blog de Viviendea con la misma ilusión con la que arrancamos la propia plataforma, es decir, con toda.

En nuestra primera entrada quiero explicarte como surgió la idea de la lanzar una plataforma que pretende darle una vuelta de tuerca a la manera en la que accedes a una vivienda de obra nueva o rehabilitación, vamos, como hemos llegado hasta aquí y también el porque.

Como podéis ver en la plataforma, en el apartado «sobre nosotros», somos principalmente arquitectos, arquitectos técnicos y gestores, con amplía experiencia en el sector residencial, tanto en obra nueva como en rehabilitación.

Tras estallar la ya tan tristemente famosa burbuja inmobiliaria, en aquel ya lejano tercer trimestre del 2007, muchos despachos técnicos tuvimos que buscar nuestro hueco en un mercado que pasó del todo a la nada en pocos meses.

Lo que en un principio iba a ser una limpieza del sector que iba a «durar dos o tres años» va ya por ocho y se ha llevado por delante a promotores, constructores y a muchos compañeros.

Entonces se habría el campo de las reformas y la rehabilitación, lo que antes pocos compañeros querían iba a ser el motor de nuestro sector. Eso, junto a la ejecución de las unifamiliares, ha hecho que tengamos un contacto directo con el usuario final de la vivienda, una cosa que antes, con la promoción privada, no existía. Y ese contacto es gratificante para ambas partes.

En cada reforma que hicimos preguntamos al cliente cómo llegó a ese vivienda y que es lo que esperaba de la reforma (¿Dónde y cómo quieres vivir?). Una vez finalizada la misma tenía un producto a su medida, con sus gustos, a su manera

A medida que íbamos haciendo reformas nos dimos cuenta que estábamos tratando directamente con la demanda de vivienda, que, a falta de obra nueva, se iba al mercado de segunda mano para cubrir sus necesidades.

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¿Y si los juntamos?… Pero no se conocen… ¿Cómo lo hacemos?… Si juntamos a diez les hacemos un edificio a medida… y con todas las garantías de la obra nueva y cumplimiento de la última normativa…

La respuesta a esas preguntas es Viviendea

Desde Viviendea queremos cambiar la forma en la que se accede a una vivienda de obra nueva o rehabilitación.

Hasta ahora, el promotor generaba un suelo urbano (te decía donde vivir) y promovía las viviendas que el consideraba que mejor se iban a vender con las calidades que el estimaba más comerciales (te decía como vivir). Colocaba una caseta de ventas, un agente comercial, unos planos, unas muestras de materiales o, con suerte, un piso piloto. Y ahí íbamos todos a comprar esa vivienda, con poca información y con pocas o ninguna posibilidad de personalización como norma general.
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En Viviendea te hacemos tres preguntas ¿Dónde, cómo y con quién quieres vivir? Las dos primeras son las mismas que le hacemos a cualquier cliente que se va a hacer una reforma o una vivienda unifamiliar. Básicamente estamos haciendo nuestro trabajo. Con la tercera pregunta queremos convertir al usuario en un elemento activo dentro del proceso, dándole la capacidad de reunir a personas afines generando un grupo suficiente que hagan viable el proyecto inmobiliario.

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Cuando tenemos las personas necesarias tenemos algo fundamental, tenemos la demanda de vivienda, y conocemos sus gustos, porque nos lo han contado, así que generamos el producto que nos están pidiendo, donde nos lo están pidiendo, ajustamos la oferta a la demanda. Configura tu vivienda, elige tus calidades, tu equipamiento, completa las instalaciones, hagámosla adaptada a cualquier discapacidad… a tu manera.

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Queremos que el usuario participe en todo el proceso desde el principio, un proceso transparente que haga que el futuro usuario tenga la vivienda que necesita, no la que le venden.

En el caso de que en el lugar donde quieras vivir tengamos una promoción activa, tienes la oportunidad de elegir vivienda, configurar tus calidades y equipamiento a tu gusto y apuntarte sin coste. Cuando seamos los suficientes para que el proyecto sea viable, empezamos. Y recuerda, si traes vecinos, tendrás mejoras de calidad sin coste.

En el momento de iniciar el proyecto os propondremos las diferentes formas en las que podemos promover, como, por ejemplo, comunidad de propietarios o como cooperativa de viviendas, incluso como promoción privada. Cada uno tiene sus pros y sus contras. Será elección vuestra.

Recordarte que no somos promotores, somos arquitectos, arquitectos técnicos y gestores, y no queremos ganar con tu vivienda, lo hacemos con los servicios que te ofrecemos, que conocerás en todo momento.

Queremos poner en valor el trabajo de los técnicos. Que nos conozcáis, que sepáis lo que hacemos, como lo hacemos, la razón por la que lo hacemos. Queremos que nos veáis como una inversión, como alguien que suma, no como un gasto. Somos los máximos responsables de garantizar la funcionalidad, seguridad y habitabilidad de tu vivienda, así que mejor que nos conozcáis desde el principio.

Con la idea de dar valor a nuestro trabajo como técnicos, recalcar que Viviendea es una plataforma abierta a cualquier técnico que tenga ganas de mostrar su trabajo a la demanda y comprobar si esta última lo hace viable. ¿Tienes un proyecto? ¿Colaboramos? Si te interesa apúntate como técnico

Y si tienes un solar o un edificio para rehabilitar, cuéntanoslo y te lo estudiamos. Tenemos a la demanda y queremos generar la mejor oferta, la que nos piden.

Ahora os invitamos a viviendar con nosotros. Empezamos: ¿Dónde quieres vivir?

Gracias,

 


Sergio López

Arquitecto, Arquitecto Técnico

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