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Como autopromovemos viviendeando

Si ya eres usuario de Viviendea estos últimos días habrás recibido un correo solicitándote más información sobre tus necesidades en tu futura vivienda…. incluso te preguntamos sobre tus gustos.

Nuestra propuesta se centra en el futuro usuario de la vivienda, en ti, y queremos conocerte para poder proyectar y construir juntos la vivienda que mejor se ajusta a tus necesidades, la que nos estás pidiendo.

Quizá te ha sorprendido que te preguntemos cómo quieres hacer tu vivienda, como cooperativa de viviendas, como comunidad de propietarios o, incluso, a través de una promoción privada.

Las dos primeras son vías para autopromover. La tercera es la promoción privada de toda la vida, comprarle una vivienda a un promotor.

Nosotros apostamos por la autopromoción, pero no queremos dejar de lado al promotor privado, eso sí, de una forma distinta que te explicaremos al final de esta entrada.

Hoy te explicaremos de forma sencilla las dos vías principales para autopromover y cómo queremos hacer ver a los promotores que hay otra manera de promover mucha más satisfactoria para todas las partes.

Cooperativa de Viviendas y Comunidad de Propietarios/Bienes: ¡En Grupo es más Fácil!

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Una Cooperativa de Viviendas es la agrupación de personas físicas y jurídicas cuya finalidad es cubrir las necesidades de vivienda de cada uno de los socios, a través de una empresa cooperativa, una persona jurídica, que promueve las viviendas para sus propios socios, que actúan de promotores pero sin ánimo de lucro mercantil, es decir, autopromueven con el fin de acceder a esa vivienda en propiedad.

En resumen, una cooperativa de viviendas es un grupo de personas que necesitan una vivienda y se unen para conseguirla a través de la autopromoción. ¡En grupo es más fácil!

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Una Comunidad de Propietarios o Bienes es también un grupo de personas que se unen con el fin de, a través de la autopromoción, acceder a una vivienda en propiedad, con la principal diferencia que no se constituye una persona jurídica, lo hacen como persona física, es decir, en nombre propio.

Y ahí es donde radica la principal diferencia, son los propios comuneros, como personas físicas, lo que adquieren todos los derechos y las obligaciones derivadas del proceso constructivo.

Por ejemplo, la responsabilidad de los socios en una cooperativa por las deudas sociales queda limitada a las aportaciones al capital social, mientras que en una comunidad de propietarios cada propietario responde con todo su patrimonio, presente y futuro, de las deudas contraída, en proporción a su cuota de participación.

Ambas vías son válidas para al autopromoción, cada una con sus riesgos, pero también con sus beneficios.

Beneficios y riesgos de autopromover como Cooperativa de Viviendas

Las principales ventajas son:

  1. Participar de todo el proyecto inmobiliario. En función de cuando se acceda a la cooperativa se podrá participar en todas o en alguna de las fases del proyecto, desde el diseño de la vivienda, pasando por la elección de calidades y equipamientos hasta el control presupuestario.
  2. Acceder a una vivienda a precio de coste (no barata, se accede a la vivienda sin que un promotor incremente el precio para obtener un beneficio)
  3. Transparencia en todo el proceso.
  4. Limitación de la responsabilidad, en contra de lo que ocurre en una comunidad de propietarios, de las deudas contraídas para el cumplimiento del objeto social.

Los principales riesgos son:

  1. La compra se realiza sobre plano, o incluso «sobre proyecto». Se participa en todo el proceso, pero nos convertimos en autopromotores, con lo que tenemos que finalizar todo el proceso para poder disfrutar de la vivienda.
  2. Las viviendas son a precio de coste, por lo que, como autopromotores, debemos soportar las variaciones presupuestarias de todo el proceso. Las viviendas pueden incrementar su precio de construcción, o incluso bajarlo, respecto al precio aproximado con el que se inicia el proyecto. Ahí es de vital importancia la transparencia y la confianza que dé el gestor y en la fase en la que se accede a la cooperativa.
  3. Asumimos ciertos riesgos que antes asumía el promotor, ya que ahora los promotores somos nosotros mismos. A cambio, las ventajas de serlo anteriormente citadas.

Sobre el funcionamiento de las cooperativas puedes encontrar mucha información en la red. Dedicaremos otra entrada específica para ello.

Beneficios y riesgos de autopromover como Comunidad de Propietarios:

Los beneficios son similares a los de la cooperativa, añadiendo uno más, tienen una ventaja fiscal, ya que no hay venta de vivienda, se es propietario de la misma desde su origen, con lo que no hay transmisión lo que supone un ahorro fiscal y jurídico.

Los riesgos son también similares a los de la cooperativa con la diferencia, de vital importancia, la responsabilidad personal que se adquiere de la que antes hemos hablado.

Tanto en la Cooperativa de Viviendas como en la Comunidad de Propietarios la figura clave es la del gestor, que es quién gestiona toda el proceso que concluye con la entrega de las viviendas a sus propietarios.

En Viviendea queremos hacer transparente la figura del gestor, por lo que tu relación con él y con nosotros será continua, de forma física y online. Además de las reuniones de la Asamblea General,  recibirás información del día de la obra y de todo el proceso para que en todo momento tengas pleno conocimiento del estado del mismo, pudiendo trasladar cualquier duda, tanto al gestor como a Viviendea.

En Viviendea queremos rescatar la esencia de la cooperativa de viviendas, de la comunidad de propietarios o del cohousing, ese grupo de personas que, sin conocerse, tienen las mismas necesidades en materia de vivienda. Una vez reunidos, constituimos la cooperativa de viviendas o la comunidad de propietarios y empezamos a autopromover. ¿Estamos todos? ¿Sabemos lo que queremos? Entonces empezamos. Nosotros os guiamos.

Y por último, ¿por qué Viviendea pregunta si se prefiero la vía de promoción privada para acceder a una vivienda?

La respuesta es sencilla. Como ya hemos dicho en otras ocasiones, Viviendea lo forman un conjunto de técnicos, economistas, abogados y gestores que quieren facilitarte el acceso a una vivienda ofreciéndote directamente nuestros servicios, y participaremos en el proyecto de tu vivienda en función de tus necesidades.

Tenemos claro que el riesgo de la autopromoción no deja tranquilo a muchos usuarios y que hay ejemplos de cooperativas de viviendas que han acabado mal, creando mala fama a esa vía para acceder a una vivienda, y que confían más en una promoción privada, pese a que también hay muchos ejemplos de promociones privadas no finalizadas, lo que ha supuesto graves problemas a sus compradores.

En Viviendea, la vivienda es a tu manera, por lo que si preferís acceder a una vivienda a través de una promoción privada, pero queréis todo lo que os ofrecemos en Viviendea (vivienda a medida, elección de calidades, transparencia, etc…), le damos una vuelta de tuerca. Una vez que consolidado el grupo, esté clara la vivienda que queréis y descartéis la figura de la cooperativa de viviendas o de la comunidad de propietarios, buscamos a un promotor para que ejecute el proyecto que hemos realizado entre todos a cambio de un beneficio pactado.

¿Le damos una vuelta a la promoción privada también? De ti depende.

Demanda cierta. Ajustar oferta a demanda. Evitemos especulación. No queremos otra burbuja. ¿Viviendeamos?

 

Lo que hace un arquitecto en tu vivienda de obra nueva

Detrás de Viviendea hay un equipo de arquitectos, arquitectos técnicos y gestores que te ofrecen directamente sus servicios para que tengas una vivienda lo más ajustada posible a tus necesidades.

Creemos en el valor que, como profesionales, aportamos a todo el proceso que te llevará a disfrutar de esa vivienda tal cual la deseas.

También somos conscientes que, dentro de un sector poco transparente no hemos sabido como colectivo contar cuales son esos valores que aportamos y que se nos ha considerado siempre como un sector elitista e inaccesible. Nada más lejos de la realidad.

Y por eso vamos a contarte lo que hacemos y como lo hacemos. Queremos ser transparentes y que conozcas cuales son nuestras responsabilidades para que puedas vernos como una inversión y no como un gasto.

Hoy hablaremos del arquitecto. Dejamos para otras entradas al arquitecto técnico, a los ingenieros y al gestor, de gran importancia todos ellos también.

Según el Diccionario de la Real Academia Española, el arquitecto es la «persona legalmente autorizada para profesar la arquitectura» y, a su vez, la arquitectura es «el arte de proyectar y construir edificios o el diseño de una construcción»

En nuestro glosario te explicamos, entre otras cosas, quienes son los agentes de la edificación según la Ley 38/199, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en vigor desde mayo del 2000, entre los que se encuentran el proyectista y el director de obra, funciones que en vivienda de obra nueva, realiza un arquitecto.

Con lo cual, el arquitecto, como proyectista, es el técnico competente que realiza el proyecto por encargo del promotor y, como director de obra la dirige, comprobando aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, según el proyecto redactado.

Ya empiezan a dibujarse nuestras responsabilidades. Términos como «diseño» «proyecto» «aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales» implican una gran responsabilidad. Al final, somos los grandes responsables de garantizar la habitabilidad, la seguridad y la funcionalidad de tu futura vivienda, que no es poco.

Pero, ¿cómo trabajamos?

Cuando llega un solar a nuestras manos comprobamos la normativa urbanística del municipio y de la comunidad autónoma y la normativa técnica, tanto de la comunidad autónoma como la estatal, y con ello empezamos a realizar los primeros encajes de las viviendas, siempre teniendo en cuenta el lugar, la ubicación, la orientación, el entorno, anticipando soluciones con las que el edificio deberá responder a todos esos condicionantes externos.

Papel en blanco y a bocetear:

El tipo de producto nos lo marca el cliente en función del estudio de mercado. En Viviendea, nuestro cliente eres tú y tú eres quien nos dice el tipo de vivienda que tenemos que proyectar ¿2 ´0 3 dormitorios? ¿Terraza? ¿bañera o plato de ducha?. Empezamos de cero, proyectamos en función de tus necesidades.

Esas primeras líneas se transforman en el anteproyecto, donde ya definimos de forma gráfica el futuro proyecto arquitectónico. Presentamos planos de plantas, alzados y secciones del edificio y de cada una de las viviendas, para que sean validados por el cliente. El anteproyecto no es un documento válido para iniciar los trámites que permitan solicitar licencia y comenzar las obras. Para ello desarrollamos el Proyecto Básico y el Proyecto de Ejecución.

No nos queremos extender en la definición de cada uno de ellos. Te invitamos a leerte la siguiente entrada del blog administracionpublica.com donde se explica de forma extensa. De forma resumida, el Proyecto Básico es el que define la edificación pero no es suficiente para materializar su construcción. Para ello es necesario el Proyecto de Ejecución, que define de forma pormenorizada todos los aspectos necesarios para poder realizar las obras de edificación.

Validado el Anteproyecto, redactamos el Proyecto Básico, con el que se solicita la licencia de obras en el municipio correspondiente. Mientras se concede la licencia de obras (tema que daría para una entrada independiente de cualquier blog técnico) se desarrolla el Proyecto de Ejecución.

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Finalizado el Proyecto de Ejecución, se solicita a varias empresas constructoras que valoren de forma pormenorizada las obras en función de las indicaciones descritas en el citado proyecto. Se realizan los estudios comparativos de cada de las ofertas y se propone al cliente de forma objetiva cual es la mejor.

Designado contratista y con la licencia de obra concedida, empezamos las obras y comenzamos nuestra labor como Directores de Obra, en la que controlamos junto al Director de Ejecución Material (Aparejador, Arquitecto Técnico o Ingeniero de la Edificación), que las obras se ejecuten conforme las indicaciones del proyecto y de la normativa vigente, resolviendo todas y cada una de las dudas que surjan durante la obra. Todo el proceso de ejecución, el control económico, las modificaciones del proyecto o las decisiones técnicas adoptadas quedan debidamente documentadas durante toda la obra. Todo ello para garantizar la funcionalidad, la seguridad y la habitabilidad de tu futura vivienda.

Una vez finaliza la obra realizados el Proyecto Final de Obra y se comienza el proceso para que las viviendas obtengan las oportunas cédulas de habitabilidad y puedan ser entregadas a sus futuros usuarios.

Y todo ello con una responsabilidad civil y penal durante y después de todo el proceso de ejecución, ya que en algunos casos llega a los 10 años tras el final de las obras.

Además de todo ello, podemos responsabilizarnos de otros documentos necesarios para la ejecución de la obra como son el Estudio de Seguridad y Salud o El Estudio de Gestión de Residuos.

No queremos venderte nuestra profesión, queremos que la conozcas. Que sepas lo que hacemos, como lo hacemos y la gran responsabilidad que tenemos en todo el proceso que te llevará a disfrutar de tu futura vivienda.

La próxima vez que necesites de un técnico, compara calidad, no precio.

Y por último, en Viviendea conocerás a tu arquitecto desde el principio del proceso, pudiendo participar en todo el proyecto inmobiliario. ¿Por qué?, muy sencillo, porque tú eres nuestro cliente.

 

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