Hiperteca. La hipoteca hoy.

Siempre se ha dicho que la compra de la vivienda es la inversión más importante que hacemos en nuestra vida. Interesante que, en este caso, pasemos de algo tan material como el ladrillo a un termino financiero. Porque, no nos engañemos, cuando el mercado inmobiliario se explica con términos financieros, se entiende mucho mejor.

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Transparencia II: Validación del Modelo

Como ya hemos comentado en otras entradas de nuestro blog #nootraburbuja, uno de los valores que queremos introducir en el mercado inmobiliario es la transparencia. Cambiar los términos de “pelotazo” o “3%” por libros abiertos no es sencillo y por eso empezamos por nosotros mismos.

Viviendea nació a principios del 2015 para escuchar al futuro comprador de vivienda de obra nueva, a ti, atender sus necesidades (las tuyas) e iniciar el proceso con él, poniéndolo en contacto directo con aquellos agentes de la edificación que son capaces de generar esa vivienda, como son los promotores, los gestores de cooperativas, los construcción y los técnicos (arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros, etc…) de tal modo que generen la mejor oferta posible, la que el usuario necesita.

De ese modo, se valida también la viabilidad de la promoción, generando un mercado sostenible que no dependa únicamente de que la operación genere una alta rentabilidad y que responda a una demanda cierta.

Por aquel entonces lo presentamos al mundo promotor y gestor. Y noo supimos mostrar el valor de la propuesta, no lo conseguimos vender. Así que dimos un paso y validamos el modelo nosotros mismos con una propuesta completa, es decir, comprobamos qué zona tenía una alta demanda, cotejamos los deseos de los usuarios, buscamos solar, generamos producto en función de nuestros usuarios, validamos la propuesta con ellos mismos y empezamos cuando la operación fue viable.

Y así nació la propuesta que hemos desarrollado de principio a fin en el barrio valenciano de Benimaclet. 24 viviendas para 24 propietarios. 24 viviendas hechas para cada uno de sus futuros propietarios. Desde inversores a familias. 100% de ventas antes de solicitar licencia. A través de un proceso transparente en el que se ha conocido las inquietudes del comprador, se le ha informado de los pros y las contras, de los beneficios y de los riesgos y en el que se ha ajustado la vivienda a sus necesidades. Siempre en colaboración de esos agentes que antes mencionábamos. Same, como gestora de cooperativas, Finkas como inmobiliaria local y Folioblanco, como estudio técnico. Todos ellos trabajando codo con codo para centrar sus esfuerzos en satisfacer a un “nuevo cliente” en el sector inmobiliario, si uno nuevo, tú.

Una vez validado el modelo, volvemos al punto de partida. En breve verás una “nueva Viviendea”. Y lo ponemos entre comillas porque es la Viviendea que siempre fue. Una plataforma que aglutina a la demanda de vivienda, a ti, para que los agentes que son capaces de generar la oferta, tu vivienda, te escuchen y empiecen el proceso por ti, porque al final, el que va a habitar esa vivienda, el que va a disfrutarla, el que va a soportar una hipoteca, eres tú.

El proceso para ti es sencillo, cuéntanos dónde quieres vivir, cómo quieres hacerlo, y configura una vivienda tipo para que conozcamos tus necesidades. Tipo de vivienda, calidades, equipamiento, necesidad de una vivienda adaptada, zonas comunes, cuéntanos lo que tenga valor par ti, déjanos tu correo y podrás comprobar la demanda en tu zona, las propuestas activas en tu zona o las viviendas de obra nueva que se ajustan a tu deseo. Si no te gusta nada de la oferta exisitente, y la demanda en tu zona es alta, asignamos a tu grupo de demanda promotor o gestor de cooperativa, en función de tu deseo, para que realice el proyecto que estáis esperando, el que más se ajusta a vuestras necesidades.

En breve lanzaremos la “nueva Viviendea”. En breve te lo comunicaremos. En breve nos volveremos más insistentes. En breve un nuevo modelo de acceso a la vivienda.

En breve…¿buscas vivienda o viviendas?

Coge al vuelo ese suelo

Uno de los mercados con mayor especulación dentro del sector residencial de obra nueva es el mercado del suelo. Sin suelo no hay vuelo. Cuando el vuelo arroja una alta rentabilidad el propietario del suelo espera con anhelo: “A que llegue la mejor oferta económica yo me espero”, aquella que le da consuelo.
Durante el año 2018 el precio del suelo se ha incrementado por encima del 50% en algunas zonas con alta demanda. Insostenible.
Ejecutamos obra nueva cuando es rentable, todos a la vez, y todo sube, porque todos queremos comprar y todos queremos vender. Sube entonces la mano de obra, los costes de construcción, sube el suelo y, por lo tanto, sube el vuelo. Sube hasta que se acaba la gasolina, muchas veces en pleno vuelo y el tortazo, contra el suelo, es inevitable. Entonces paramos, ya no es rentable, ya no construimos, no compramos suelo, no generamos vuelo. Da igual que haya demanda, no escuchamos y esperamos con anhelo hasta el siguiente ciclo, donde la rentabilidad vuelva a ser la esperada, y volvemos a empezar: ¿Compramos suelo? ¿Generamos vuelo?
El incremento del precio de la vivienda hace que un alto porcentaje de la demanda no pueda acceder a una vivienda de obra nueva y se vea abocada a buscar en el mercado del alquiler. Una de las herramientas posibles que tiene la administración para dar respuesta a esa demanda es la de poner en el mercado suelos públicos para que cooperativas promuevan viviendas en régimen de cesión de uso del suelo, de tal modo que se elimina de la ecuación el coste de adquisición del suelo a cambio de un canon que establece la propia administración. Las viviendas no son nunca propiedad del socio cooperativista, que solo adquiere un derecho de uso sobre la misma, siendo la propia cooperativa la titular de esa cesión durante el tiempo establecido.
Con el suelo edificable en manos de fondos inmobiliarios, leemos estos días que el ayuntamiento de Valencia ha movido ficha en este aspecto, lo cual es una gran noticia para que se empiece a dar a conocer este tipo de actuaciones, que no vienen para intervenir el mercado inmobiliario (ni deben), vienen para dar respuesta a la demanda de vivienda de determinados colectivos que no pueden acceder de manera alguna a una vivienda en propiedad o como alternativa al mercado de propiedad y alquiler.
Recordemos que la vivienda es un derecho constitucional y que “Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación” La cesión de uso es una más que interesante herramienta para hacer cumplir ese derecho.
Sería interesante que la administración de turno lo hiciera durante todo su mandato y no cerca de un periodo electoral. ¿Buscamos votos al vuelo?

De mi estrella, estrellas… Feliz 2019

Cada noche le cuento a mi hija unas páginas de «El Principito», se duerme pronto, pero yo continúo, es nuestro momento, y me da tiempo a analizar:

Cuando El Principito visita al hombre de negocios le escucha decir:

“- Tres y dos cinco. Cinco y siete doce (…) Esto suma quinientos un millones seiscientos veintidós mil setecientos treinta y uno (…)

– ¿Quinientos millones de qué?

– ¡Millones de esas cosas que algunas veces se ven en el cielo, esas cositas que brillan!

– ¡Ah! ¿Estrellas?”

Y cuando se despide del aviador le dice:

“- La gente tiene estrellas que no son las mismas. Para quienes viajan, las estrellas son guías. Para otros no son más que pequeñas luces. Para otros que son sabios, ellas son problemas. Para mi hombre de negocios significaban oro. Pero todas esas estrellas son mudas. Tú tendrás estrellas como no tiene nadie…

– ¿Qué quieres decir ?

– Cuando mires el cielo por la noche, dado que yo estaré en una de ellas, dado que yo reiré en una de ellas, entonces será para ti como si rieran todas las estrellas…

… Tendrás estrellas que saben reír»

Después de un año más que interesante, que pronto os contaremos, os deseo Felices Fiestas y lo mejor para este nuevo año, en el que contéis muchas estrellas, sin olvidar las importantes, las que os hacen reír…

Está ‘tó pagao’

El Tribunal Supremo dijo: “Lo paga la banca” para luego rectificar y decir: “Lo paga el cliente”… Ahora oímos del Gobierno: “Lo pagará la banca”….  Y, no nos engañemos, la banca llegó para ganar, del mismo modo que cualquier otra empresa y esta gana cuando presta y recibe más de lo que prestó… ¿Cómo acabará este lío? Os lo vamos a contar: Una empresa es rentable cuando sus ingresos superan sus costes y, para ello, debe vender, ofertando un producto que atraiga a un público dispuesto a pagar por ello. Si no logra, como mínimo, ventas que cubran sus costes, está condenada a desaparecer. Por lo tanto, señor futuro propietario de vivienda, mucho me temo que sobre ti, de un modo u otro, recaerá la carga fiscal que ahora, o por el momento, la banca abonará.

Ahorrar en la compra de vivienda es complicado. Posiblemente, a nivel fiscal, es una de las operaciones que más repercusión de Impuestos conlleva y, quien promueve -la empresa que oferta vivienda- busca un beneficio por, precisamente, el riesgo que asume en el negocio.

Dicho lo cual ¿Qué está en tu mano, futuro comprador de vivienda? Entendemos que tienes dos opciones:

  • Acudir a la oferta existente, comprando a un promotor… Recuerda que tienes el derecho y el deber de exigir transparencia y profesionalidad a cada uno de los actores que completan la función, porque construyen tu vivienda. Infórmate de cuál es la empresa constructora y de su solvencia. Solicita datos de los profesionales que forman el equipo facultativo y de la dirección de obra y de su experiencia en otros trabajos. Solicita que te informen sobre la situación del suelo/solar sobre el que se edificará tu vivienda -cargas, servidumbres…. En definitiva, información, que te haga sentir lo más cómodo posible y confiar en que, la inversión más importante de tu vida, llegará a buen puerto.

 

  • La auto promoción. Entendemos es la opción más complicada pero tiene sus ventajas ¿lo has pensado? ¿no? Te contamos algunas:

 

  • Accedes a una vivienda nueva a precio de coste: ahorro del beneficio promotor ya que este, no participa.
  • Adaptación del proyecto a tus necesidades: ubicación, número de habitaciones, eficiencia energética…
  • Control del proceso: Podrás elegir, participar, adoptar acuerdos,… en todo lo referente a la construcción de tu vivienda, desde los azulejos de la cocina hasta el negociado con proveedores.
  • Beneficio implícito: El mercado de la vivienda sigue en ascenso. Finalizada la promoción, podrías vender y obtener un beneficio por ello.

 

Además, recuerda, si “sólo no puedes, con amigos, sí”… La autopromoción puede ser individual (compras suelo, construyes y habitas) o formar parte de un grupo. Existen varias formas, las más comunes son la cooperativa de viviendas y la comunidad de bienes. Tanto la una como la otra, son el vehículo que va a permitirte, junto con un grupo de personas con las que compartes intereses, acometer un proyecto inmobiliario en el que podrás participar, desde el segundo uno, en todos los aspectos que afecten al proyecto.

Así que, desde Viviendea, te insistimos: Ahorrar en la compra de vivienda, es complicado. Pero no por ello debes conformarte con lo que te ofrecen. Da, pide y exige. Piensa que es la inversión más alta y dilatada que vas a acometer a lo largo de tu vida y, es por ello, que debes actuar, ya sea como comprador o como auto promotor.

Y recuerda: No es lo mismo buscar vivienda que #viviendear 🙂

Las mismas cestas

Recientemente se celebró en Feria Valencia Urbe Desarrollo, la principal feria inmobiliaria del Levante. Hay que felicitar a Juan Valero, por el empeño en desarrollar este evento que empieza a tomar color. Sabiendo que venimos de tiempos en blanco y negro, es un esfuerzo que merece ser resaltado.
Desde el 2001 al 2007 vivimos grandes ferias con stands de amplia superficie prometiendo viviendas exclusivas con primeras calidades. Y todo se vendía, independientemente de su exclusividad y su calidad. Corría el vino espumoso y el jamón en los stands, por supuesto de primera calidad, y el sol no se ponía en el mercado inmobiliario.
Pero en el 2008 se puso el sol de una manera abrupta, llegó la noche. Y diez años de nada, diez años de noche. De blanco y negro. Y ahora, finalizando el 2018, parece que llega algo de luz, algo de color, y ¿qué hacemos? Prácticamente lo mismo. Dossier con un plano comercial, calidades tipo «o equivalente», pero primeras calidades en la publicidad, por supuesto viviendas exclusivas, un folio con los precios impresos, que se apuntan a mano en el plano comercial, con el fin de poder ir subiéndolos poco a poco, y un «corre que lo tengo casi todo vendido». Las mismas cestas, los mismos mimbres.
Las condiciones del mercado actual no son las del 2007. La tan temida burbuja, si surge, no será de oferta, más bien parece que será de precios. El público en general que acudió a la feria salió con la sensación de que no podría comprar por el elevado precio de la vivienda ofertada y que tendría que acudir al alquiler. Quizá algo de eso también se busca.
Más de 1300 viviendas de obra nueva ofertadas en la feria, de la misma manera que en 2007, pero ¿alguien se ha preguntado si hay demanda para 1300 viviendas? ¿Alguien sabe si el cliente que acudió a la feria encontró lo que necesitaba o esperaba?
Apunten esto: Proptech. Aplicaciones digitales para el sector inmobiliario. Cuya implantación está siendo lenta pero efectiva. Bueno para el cliente, bueno para el sector. Frente a un plano comercial, una visita virtual, frente a opacidad, transparencia, frente a un producto cerrado, personalización, frente a estudios de oferta, estudios de demanda centrados en las necesidades del cliente. Poco se ha visto en Urbe en esta edición. Un punto para mejorar.
Y sigamos haciendo cestas, pero cambiemos los mimbres… Nos conviene a todos.

Modelo de negocio por aquí… modelo de negocio por allá

Uno de los valores que queremos trasladarte es la transparencia. Y como lo queremos para todo el proceso inmobiliario vamos a empezar por nosotros mismos. Muchos nos preguntáis por nuestro modelo de negocio, pues hoy nuestro compañero Igor Fernández Plazaola nos lo cuenta.

Modelo de negocio, manida y socorrida expresión hoy en día. En el mundo del emprendimiento, en las Startup, en las escuelas de negocio, en las instituciones académicas, en los círculos empresariales y en los medios de comunicación la expresión… Modelo de negocio. Está en boga y parece que en boca de todos.

En España el número de emprendedores ha crecido de manera exponencial, sobre todo desde el inicio de la crisis. Pero a pesar de que se crean muchas empresas su esperanza de vida es de las más bajas de la OCDE. Según cifras del colegio de registradores, en 2017 se batió el récord de cierre de empresas con 28.754. Atendiendo a datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) transcurridos los 5 primeros años solo sobreviven el 40% de las empresas creadas. Alguno de los múltiples factores que apuntan a esta situación es la atomización empresarial, la falta de financiación, el pequeño tamaño de la mayoría de ellas, la falta de grandes corporaciones o la excesiva dependencia del mercado nacional. Hay autores y empresarios como Mark Kavelaars (consejero delegado de Swanlaab), Joaquín Maudos (director del IVIE y catedrático de economía), o la confederación española de pequeña y mediana empresa (Cepyme), que apuntan a la educación y la falta de profesionalización como causas latentes. Parafraseando a Lord Kelvin lo que no se define no se mide, lo que no se mide no mejora y lo que no mejora indefectiblemente empeora.

Por ello un aspecto esencial en la gestión empresarial es la definición del modelo de negocio. Hoy desde Viviendea queremos compartir con vosotros nuestra visión al respecto. ¿Qué entendemos por Modelo de Negocio?

  1. Definición
  2. Elementos clave
  3. Número mínimo
  4. Éxito
  5. Temporalidad
  6. Ejemplos
  7. Nuestro modelo de negocio

 

  1. Las definiciones que hoy en día podemos encontrar a la expresión modelo de negocio son múltiples y muy diversas, dependiendo de dónde provengan, del ámbito académico, del institucional o del empresarial.

Una de las definiciones básicas generalizadas y más aceptadas establece que un modelo de negocio es el elemento que describe la manera racional cómo una organización crea, entrega y captura valor (Osterwalder 2010).

Sin embargo, en Viviendea, de todas las disponibles nos gusta particularmente la que define un modelo de negocio como el número mínimo de elementos clave necesarios para enfocarse hacia el éxito de un negocio. Ahora bien, de esta definición se hacen discutibles diferentes conceptos como “elementos clave”, “número mínimo” y “conseguir el éxito” que analizaremos a continuación.

  1. Denominamos elementos clave a aquellas ideas básicas que subyacen en el corazón de lo que la empresa quiere hacer o desarrollar. Los elementos clave son los conceptos que forman el ADN de la idea de negocio o empresa, en función de la fase del ciclo empresarial en el que nos encontremos. Se trata de las ideas fuerza que deben guiar todas y cada una de las decisiones empresariales que se tomen. Este carácter de columna vertebral de la empresa es lo que hace que los gestores se las deban grabar a fuego en su subconsciente y las deban tener siempre presentes. Si bien es cierto que, como veremos más adelante, esto no las hace conceptos o ideas inamovibles o atemporales.
  2. En lo que concierne al número mínimo es un tema que en la literatura presenta una amplia variación, podemos encontrar textos que apuntan a un máximo de 10-12 elementos mínimos clave. Sin embargo, nuestra propia experiencia nos hace inclinarnos por un máximo de 5 elementos que realmente forman parte de nuestro ADN. Como parte de la definición se establece que ha de ser un número mínimo, pero lo que más debe condicionar es que el total de elementos clave seleccionados debe formar parte de cualquier decisión empresarial y debemos ser capaces de gestionarlas todas y por supuesto que no entren en conflicto. Es por ello que abogamos por el menor número de elementos clave posibles. Los imprescindibles para definir y tomar decisiones empresariales.
  3. Sin entrar en definiciones ni debates filosóficos de qué podemos considerar éxito, podemos convenir que se trata de un concepto muy personal sobre todo en los momentos incipientes de un proyecto empresarial. Sobre lo que sí existe un consenso en la gestión empresarial es que se hace imprescindible cuanto antes discutir y acordar las métricas (cualesquiera que sean) que se observarán para establecer si los objetivos fijados como éxito han sido alcanzados.

Se pueden establecer métricas sobre lo que los emprendedores consideren oportuno, algunas de vertiente económico como facturación, beneficio, dividendos o precio de ticket medio. Otras de vertiente financiera como podrían ser disminución de deuda, cierre de rondas de inversión o consecución de líneas de crédito. El carácter comercial también puede formar parte de las métricas y por tanto del éxito, cómo el número de clientes, contratos firmados, leads cualificados obtenidos, ratios de conversión… Ya está admitido como un referente en lo que a desarrollo empresarial se refiere el carácter social y por tanto podríamos establecer métricas de éxito tales como la generación de empleo, la estabilización y calidad del mismo, los beneficios sociales, los acuerdos con terceras partes, la satisfacción de los stakeholders (partes interesadas o involucradas).

Las métricas de cada uno de los proyectos empresariales son tan personales cómo secretas y poco se sabe sobre ellas. El concepto personal de éxito es lo que imprime ese carácter a las mismas.   

  1. Cómo ya hemos avanzado anteriormente, en lo que se refiere a la temporalidad de los modelos de negocio, es algo en lo que, contrariamente a los conceptos anteriores, sí que existe un cierto consenso. Los modelos de negocio deben ser revisados cíclicamente dado el carácter volátil del mercado y la sociedad actual. Los modelos de negocio se deben revisar, analizar y actualizar conforme a un análisis del entorno y en función del plan estratégico de la empresa. El tiempo de validez de cada modelo de negocio varía en según cada empresa, pero sobre todo según el sector en el que se encuentre operando, dado que hay sectores más competitivos y cambiantes como los tecnológicos y sectores más tradicionales como es el nuestro, el inmobiliario o el de la edificación.
  2. Una buena manera de bajar todos estos conceptos al suelo es utilizar ejemplos de empresas conocidas. Algunos de los modelos de negocio y sus elementos mínimos clave tal cual se explican en las escuelas de negocio son:
  • Telepizza · Pizza, caliente, en casa, en 30 minutos.
  • Google · Servicios muy útiles y necesarios gratuitos on-line.
  • Amazon · Cualquier producto vendible, en casa a un precio económico.
  • Facebook · Facilitar compartir experiencias entre amigos.
  1. Visto todo lo anterior solo nos queda abriros nuestro corazón, desvelaros nuestro secreto… nuestro modelo de negocio. Somos una startup, y como tal nos movemos en un ámbito de tremenda incertidumbre (Osterwalder 2010). Si a esto le sumamos los puntos anteriores, conceptualmente, nuestro modelo de negocio sería inestable. Sin embargo, una vez decidido y testeado el modelo de negocio y dado el carácter tradicional y no extremadamente competitivo del sector de la edificación, llegamos a la conclusión de que se trata de modelo de negocio que podrá perdurar más en el tiempo.
  • No otra burbuja inmobiliaria.
  • Plataforma on-line de análisis de la demanda inmobiliaria real basada en usuarios.
  • Estimular la oferta para que se adapte a la demanda.
  • Revertir el modelo tradicional.
  • Transparencia en una de las inversiones más fuertes y complejas de una familia.

 

Como conclusión podemos decir que a nivel de gestión es imprescindible trabajar con el equipo cuál es nuestro modelo de negocio. Plasmar el mismo nos ayudará a tomar decisiones empresariales y estratégicas. A pesar de la importancia del mismo hay que ser conscientes que el modelo de negocio es un concepto vivo que debe adaptarse a las circunstancias temporales.

 

Como ya hemos comentado queremos que el proceso que te lleve a disponer de una vivienda en propiedad sea lo más transparente posible.

Ya nos conoces. Sabes dónde y cómo queremos ir.

¿Nos acompañas?

Perfecto, empezemos; ¿dónde y cómo quieres vivir?

 

¿Buscas Vivienda o Viviendeas?

¿Qué debe de tener un dormitorio… como mínimo?

Le ha llegado el turno al dormitorio. Se trata de una de las estancias en las que más tiempo pasamos dentro de nuestra vivienda, y no únicamente durmiendo 😉 Los dormitorios pueden ser dobles o sencillos en función del número de personas que permiten albergar. A su vez se diferencian entre el dormitorio principal, que suele tener baño incorporado y una habitación doble normal, sin baño incorporado.

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Las nuevas plataformas de comercialización de viviendas se cuelan en la jornada ‘Edificar Hoy’, de Castellón Plaza

Pese a las reticencias del sector de la construcción, el mercado de la vivienda parece haber roto definitivamente con el modelo clásico de comercialización. Cada vez son más las plataformas que, aprovechando las tecnologías, ofrecen a todos los agentes, nuevas alternativas en alguna de sus fases. Es el caso de Viviendea, la primera plataforma digital de España que altera el proceso tradicional en la adquisición de la vivienda partiendo de los intereses de los demandantes. Esta ha sido la principal razón por la que Castellón Plaza, el nuevo diario digital de Ediciones Plaza, ha invitado a Sergio López, el CEO de la plataforma incorporada por Lanzadera al programa CBRE,  a una de las mesas redondas que tendrán lugar el próximo 24 de octubre dentro de la jornada ‘Edificar Hoy’, patrocinada por Caixabank.

El acto se celebrará en el hotel INTUR de Castellón, y en él participarán representantes de algunas de las figuras más destacadas del mercado inmobiliario para debatir sobre los nuevos modelos de construcción y comercialización, tendencias emergentes de promoción inmobiliaria, o tecnologías aplicadas al sector de la vivienda.

Sergio López intervendrá en la segunda mesa redonda, que tendrá lugar entre las 11:00 h y las 11:45 h, y que llevará por título ‘Nuevas formas de comercialización inmobiliaria’. El fundador de Viviendea explicará por qué esta plataforma propone un cambio considerable en el funcionamiento del proceso inmobiliario, poniendo la demanda en primer lugar y adaptando a sus necesidades el resto de actores que intervienen.

Junto con López, participarán en esta mesa Alberto Menasach, de Fincas La Plana; Gonzalo Gortázar Rotaeche, presidente de Caixabank, y Sergio Gálvez, director de estrategia de Aedas Home. El director de Castellón Plaza, Ángel Báez, será el encargado de moderar el debate.

A continuación pueden consultar el programa completo de la jornada.

JORNADA organizada por CASTELLÓN PLAZA y patrocinada por CAIXABANK.

Temática: EDIFICAR HOY

Castellón 24 de octubre de 2018

Hotel INTUR de Castellón

9:30 – 10:00 h. PRESENTACIONES

  • CASTELLÓN PLAZA, Enrique Lucas, presidente Ediciones Plaza
  • CAIXABANK, Xicu Costa, Director territorial Comunidad Valenciana de Caixabank

10:00 – 10:15 h. PONENCIA: TECNOLOGÍA BIG DATA PARA EL SECTOR

Roberto Knop de JLL

10:15 – 11:00 h. 1ª MESA: NUEVAS TENDENCIAS DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA

Participantes:

Avintia, Antonio Martín, CEO

Neinor, Juan Velayos, CEO

Porcelanosa, Sr.Colonques

Housers, Vicente González, CEO Spain

Modera: Asociación de promotores CV

11:00 – 11:45 h. 2ª MESA: NUEVAS FORMAS DE COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA

Participantes:

Fincas La Plana, Alberto Menasach

CAIXABANK, pte

Viviendea, Sergio López, CEO

Aedas Homes, Sergio Gálvez, director de estrategia.

Modera: Ángel Báez, director Castellón Plaza

11:45 – 12:00 h. CLAUSURA INSTITUCIONAL

Helena Beunza, Secretaria general de Vivienda

Regular regulín… o regulín regular

Al eterno debate de si es más conveniente comprar o alquilar una vivienda se vuelve a unir la anunciada intervención de las entidades públicas en el precio del mercado para «garantizar» el derecho a una vivienda que tenemos todos los ciudadanos españoles según se refleja en el artículo 47 de nuestra Constitución: «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación (…)» Sin entrar en el debate de qué es una «vivienda digna y adecuada», pocas intervenciones del Estado o de las Comunidades Autónomas han resultado efectivas en este sentido. Con las elecciones cercanas, se empieza a abrir el debate desde un punto de partida que ya ha fracasado en otras ciudades, pero que quizá haga ganar algún voto.
En este caso, el presidente de la Generalitat, Ximo Puig, ha trasladado la intención del Consell de regular el precio del alquiler, tal cual se hace en Francia o Alemania, para evitar (o controlar) la burbuja del alquiler. En un principio con un precio recomendado incentivado con beneficios fiscales para, en un futuro, intervenir el mercado con precios fijados, o lo que es lo mismo, impedir que el propietario tenga libertad para subir los precios.
Una vez más, acomplejados, miramos a nuestros vecinos creyendo que son más listos, más eficientes y que juegan mejor al fútbol que nosotros. De los dos países que actualmente regulan el precio de alquiler, Alemania estudia modificar esa normativa tras comprobar que no funciona, por lo menos como querría que funcionara. Así que establecerá un incremento máximo por mejoras en la vivienda o el edificio y, lo que quizá resulta más interesante, con la obligación de informar al nuevo arrendatario del precio del alquiler anterior. Que el demandante de vivienda, sea alquiler o compraventa, tenga toda la información disponible para tomar la decisión es algo que siempre hay que promover.
Con los beneficios fiscales y las ayudas también ha quedado demostrado que no se regula el mercado, más bien todo lo contrario, ya que provocan pagos fuera del control de la administración.
A día de hoy la única solución que se ha demostrado efectiva es aumentar la oferta. Y no hay que inventar el ábaco para ello. Basta con fomentar leyes que protejan a ambas partes, al arrendador para que sienta segura su propiedad –y la ponga en el mercado– y al arrendatario para evitar posibles abusos del propietario.
Esa sí que es labor para nuestra preparada y atenta clase política ¿o no?… Otro eterno debate

Cómo diseñar tu baño, sí el tuyo

El baño o aseo es una de las estancias cuyo uso depende de lo que cada usuario espere de él. Hay personas para las que es un espacio importante, valoran su diseño, su distribución o los materiales utilizados y otras para las que es una estancia en la que desean pasar el menor tiempo posible.

Como ya sabrás, en Viviendea, la primera plataforma de viviendas a medida, te escuchamos a ti (a la demanda de vivienda) para generar la mejor oferta posible, la que necesitas. Recientemente te contamos cómo diseñar tu cocina a tu medida y en esta entrada queremos explicarte como diseñar un baño y cuáles deben de ser sus medidas mínimas.

El baño se diseña en función de los aparatos sanitarios a ubicar:

  1. Lavabo
  2. Inodoro
  3. Bidé
  4. Bañera – ducha
  5. Almacenamiento

Lavabo: el lavabo es la zona de aseo que primero tenemos que colocar al diseñar un aseo/baño. Se ubica nada más entrar. Las dimensiones de un lavabo recomendable empiezan en los 60 cm de anchura, para un seno y sin bancada, y de 130 cm (como mínimo) si es de doble seno. Bajo el lavabo se puede instalar un mueble para almacenamiento –hay en el mercado soluciones conjuntas de lavabo y mueble muy recomendables. La grifería es otro de los elementos que suelen descuidarse y existen muchas soluciones para cualquier necesidad o gustos particulares. En próximas entradas comentaremos todos los pormenores de una buena grifería.

Inodoro: el inodoro se ubica tras el lavabo y antes de la bañera o la ducha. En baños de dimensiones ajustadas se ubica en el mismo espacio que el lavabo y la ducha. Si es posible, y se dispone de más espacio, se puede generar una separación entre el lavabo y la ducha, y el inodoro y el bidé. Para el bidé hay que prever un espacio de 70 cm. de anchura como mínimo, así como un espacio desde el extremo frontal del inodoro hasta la pared de 60 cm como mínimo.

Bidé: El bidé se ubica a continuación del inodoro o frente a él. Es una aparato cuya obligatoriedad depende de la legislación en materia de habitabilidad de cada comunidad autónoma (sí, hasta eso depende de las comunidades autónomas). Para el bidé hay que reservar un espacio mínimo de 70 cm de anchura y, desde el extremo frontal del apartado hasta la pared una distancia mínima de 60 cm, mismos requerimientos que para el inodoro.

Bañera o ducha: la bañera o la ducha se colocan al final del recinto, tras el inodoro y el bidé. Podríamos entrar en el debate de si es más conveniente una bañera o una ducha. Sin entrar en gustos personales, lo recomendable es bañera únicamente cuando hay niños pequeños (o en previsión de los mismos), en caso contrario, por espacialidad, usabilidad y ahorro, mejor una ducha. El plato de ducha mínimo no debería ser inferior a 70 x 70 cm, aunque lo recomendable son 80 cm de anchura y toda la amplitud del cuarto húmedo, para evitar juntas y proporcionar una imagen más actual. Para acceder o salir del plato hay que prever un espacio de 60 x 60 cm libre de otros aparatos sanitarios. En el caso de una bañera, las dimensiones mínimas deberían de ser de 70 x 170 cm, pero os recomendamos que no os instaléis una inferior a 80 x 180 cm. Para el acceso y salida de la misma se debe prever un espacio, al igual que en la ducha, de 60 x 60 cm. libre de cualquier mobiliario

Almacenamiento: es uno de los elementos más descuidados en el diseño de un baño, donde muchas veces no existe y ni siquiera está previsto a priori. Poder prever en la fase de diseño las zonas de almacenamiento para ropa de baño o productos de aseo es algo que mejorará su usabilidad.

 

Conclusión:

Del mismo modo que hicimos en la entrada para explicarte como diseñar tu cocina vamos a sumar dimensiones mínimas para sacar el baño/aseo mínimo y, sobre él, poder crecer en dimensiones y superficie en función de tus necesidades.

bany1Si sumamos el espacio de un lavado de un seno (80 cm recomendable), el espacio de un inodoro (70 cm libres) y el de una ducha (80 cm recomendable) tenemos una longitud de 230 cm. En cuanto a la anchura, la pieza del inodoro es la que manda, al necesitar 60 cm frente a ella. Un inodoro tiene 60-65 cm de longitud, por lo que la anchura mínima es de 125 cm, aunque lo recomendable es una anchura de 150 cm, por lo que el baño mínimo recomendable sería de 230 x 150 cm.

 

bany2En el caso de querer instalar bidé, habría dos posibilidades, hacer el baño de la misma anchura, pero 70 cm más largo, ­–por lo que tendríamos un baño de 300 x 150 cm, o bien enfrentar las dos piezas, el inodoro y el bidé, lo que nos obligaría a ir a una anchura mínima recomendable de 180 cm, y nos quedaría una baño de 230 x181 cm.

 

bany3En el caso de que necesitemos un baño adaptado, las dimensiones crecen, ya que se tiene que prever un espacio libre para poder inscribir una circunferencia de 150 cm. de diámetro, un espacio de transición al inodoro de 80 x 75 cm y un espacio para poder inscribir una circunferencia de 120 cm de diámetro en la ducha, que tiene que estar al mismo nivel que el pavimento.

Recuerda, ¿Cuántas baños adaptados hacen falta en una promoción de obra nueva? Sencillo, depende de las viviendas adaptadas necesarias, pero ¿cuántas viviendas adaptadas hacen falta en una promoción de obra nueva? Más sencillo aún, las que nos pidas, ¿recuerdas?, ya te contamos la situación de nuestro país en vivienda adaptada.

En próximas entradas del blog te hablaremos de las griferías y los aparatos sanitarios recomendables para que disfrutes de un baño a tu medida.

Porque recuerda, en viviendea.com la vivienda es a medida y se proyecta en función de tus necesidades y, por lo tanto, el baño, también.

¿Buscas vivienda o viviendeas?

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