Anécdotas y curiosidades

Miles de Árboles a medida

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Mil ochocientos cincuenta y dos árboles, para ser más exactos, son los que habéis mandado como felicitación de Navidad gracias al configurador de Árboles de Navidad de Viviendea. Unas 1.852 versiones distintas de un Árbol de Navidad diseñado por vosotros a medida – como si de una vivienda de nuestra plataforma se tratase – y compartido por correo, en Redes Sociales, por WhatsApp… todos con mensajes de felicitación y buenos propósitos para el 2021…

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Bidé. ¿Sí o no?

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Si no tuvimos bastante con la polémica de “cocina, abierta o cerrada” volvemos a las andadas. Alguien tenía que decirlo… bidé ¿sí o no?

Lo conocimos en el baño de nuestros abuelos y ha campado a sus anchas por los pisos de media Europa durante décadas, pero fue en los 90 cuando empezó a desaparecer de nuestros aseos. ¿Por qué? ¿Capricho de interioristas? ¿Constructores ganando centímetros al baño? ¿Tendencia social?

Lavarse los dientes en el bidé puede ser un plus...
Lavarse los dientes en el bidé puede ser un plus…

¿Qué es un bidé?

Primero conozcamos a este perfecto acompañante del WC. De origen afrancesado, las primeras piezas se montaron sobre un caballete -de ahí su nombre bidé, caballito, en francés – también por la forma de sentarse en él. Empezó a ser usado por una parte de la nobleza del XVII. Se popularizó en Italia y no sólo para la higiene íntima, si no también para procurarse lavados anticonceptivos… todo un invento.

El baño, como cualquier estancia de nuestra casa, responde a unas necesidades y gustos, los nuestros. Por ello queremos un baño con ducha y sin bañera, o una bañera tipo jacuzzi con wc al lado, un lavabo de doble seno, un baño de cortesía minimalista… y la lista se hace infinita…

Pros y contras

Pero ¿qué nos da el bidé y qué nos quita? Nos quita el espacio necesario para su instalación, la conexión de fontanería, el desagüe, la grifería, el mantenimiento, complica la distribución y decoración del baño… quizás todo esto para ti ya sea un engorro y el argumento definitivo para no querer un bidé en tu baño. Enhorabuena.

¿Y lo que nos da? Los apasionados del caballito hablan maravillas de lo cómodo que es y lo bien que va como recurso higiénico express sin necesidad de entrar en la ducha; una lavada de cabeza rápida, una pedicura cómoda, algunos lo usan como pequeña bañera de mascotas e incluso como recipiente para lavado de ropa delicada. Tanta comodidad y versatilidad también son argumentos a favor. ¿Te hemos convencido?. Enhorabuena.

En cualquier caso la decisión es tuya, toca mojarse – ejem – y decidir si quieres bidé en tu baño, sí o no. Viviendea va de esto, de decidir, pedir y configurar tu baño a tu medida. Tu baño, tu cocina, tu salón, tu vivienda… mandas tú, porque es para ti. Enhorabuena.

El metro cuadrado

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Cuando hablamos de metros cuadrados de una vivienda hablamos de su superficie, pero en una vivienda hay muchos tipos de superficies. El valor/coste de una vivienda depende de muchos factores, siendo el de la superficie uno de los que más afecta al mismo. Así que no te líes y vamos a explicarte lo que tienes que tener en cuenta con el metro cuadrado.

Hablamos de superficie útil cuando nos referimos a la que podemos pisar. Es la que podríamos calcular nosotros mismos con un flexómetro en cualquier vivienda. Una habitación que mide 4 metros de longitud y 2,6 metros de anchura entre paredes tiene una superficie útil de 10,40 metros cuadrados.

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Y Alejandro Jiménez Domínguez se apuntó a un cooperativa

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¿Se acuerdan de Alejandro Jiménez Díaz, (en adelante AJD)? Quedamos en que había ganado la batalla contra el Banco (en adelante El Malo) y que sería este último el que pagaría el impuesto de Actos Jurídicos Documentados que grava los préstamos hipotecarios (en adelante AJD(bis)) Y feliz se quedó. Batalla ganada, El Malo, por malo, ha perdido. O eso nos han vendido.
AJD, feliz y contento, acude al mercado de obra nueva a comprarse una vivienda. Él, muy atento, se hace socio de una cooperativa de viviendas y a precio de coste obtendrá su vivienda, por supuesto. Y toca pedir el préstamo promotor, y, señores, se truncó el invento. Ya no hay ganadores.
Las cooperativas de viviendas estaban exentas de abonar el AJD(bis) del préstamo promotor. Como ya indicamos en esta misma columna, el debate sobre el AJD(bis) se centró de una manera totalmente interesada entre si lo abonaba AJD o El Malo, y no en lo que tendría que haberse centrado, que es en el propio impuesto. Ahora, una vez ganada la batalla (eso nos han hecho creer), ya es El Malo el que abona el impuesto de AJD(bis). Consecuencia de ello, el impuesto es un gasto más para El Malo en la operación por lo que se lo repercute a la misma y al cliente final, es decir, a AJD y su cooperativa.
Y ahí viene la cacicada, ahora el sujeto pasivo es el Banco, que de pasivo no tiene nada, ya que tiene que abonar activamente el impuesto. Y, como ya hemos dicho, ese impuesto se convierte en un gasto para El Malo y lo repercute en la operación. Resultado, las cooperativas de viviendas, a día de hoy, han perdido de golpe ese beneficio y tienen que abonar, vía El Malo, el AJD(bis). Y entonces AJD se da cuenta de que todo era una treta y que el que ha perdido el debate es él, lo hemos perdido todos.
Muchos debates giran en torno al mercado de la vivienda, compraventa, alquiler, muchas propuestas de digitalización, grandes esfuerzos por introducir nuevos valores como la transparencia y la empatía, para luego toparte con muros que pone la propia Administración. Cuando hay un debate importante que pocos abordan: “ya puestos, ¿hablamos de impuestos?” ¿Se acuerdan? Pero claro, el asiento mola mogollón y lo que pase, mientras les dé votos, les importa un copón, y en generar falsas polémicas con falsos vencedores y vencidos, tienen un filón.
El resultado final es que nos quedamos con un nuevo AJD (bis, bis): Señores, “A Jo…robarse se ha Dicho.”
Así que AJD, el AJD(bis) seguirás pagando y AJD(bis,bis). La próxima vez centremos mejor el debate, a ver si así, ganamos todos, aunque sea algo.

Coge al vuelo ese suelo

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Uno de los mercados con mayor especulación dentro del sector residencial de obra nueva es el mercado del suelo. Sin suelo no hay vuelo. Cuando el vuelo arroja una alta rentabilidad el propietario del suelo espera con anhelo: “A que llegue la mejor oferta económica yo me espero”, aquella que le da consuelo.
Durante el año 2018 el precio del suelo se ha incrementado por encima del 50% en algunas zonas con alta demanda. Insostenible.
Ejecutamos obra nueva cuando es rentable, todos a la vez, y todo sube, porque todos queremos comprar y todos queremos vender. Sube entonces la mano de obra, los costes de construcción, sube el suelo y, por lo tanto, sube el vuelo. Sube hasta que se acaba la gasolina, muchas veces en pleno vuelo y el tortazo, contra el suelo, es inevitable. Entonces paramos, ya no es rentable, ya no construimos, no compramos suelo, no generamos vuelo. Da igual que haya demanda, no escuchamos y esperamos con anhelo hasta el siguiente ciclo, donde la rentabilidad vuelva a ser la esperada, y volvemos a empezar: ¿Compramos suelo? ¿Generamos vuelo?
El incremento del precio de la vivienda hace que un alto porcentaje de la demanda no pueda acceder a una vivienda de obra nueva y se vea abocada a buscar en el mercado del alquiler. Una de las herramientas posibles que tiene la administración para dar respuesta a esa demanda es la de poner en el mercado suelos públicos para que cooperativas promuevan viviendas en régimen de cesión de uso del suelo, de tal modo que se elimina de la ecuación el coste de adquisición del suelo a cambio de un canon que establece la propia administración. Las viviendas no son nunca propiedad del socio cooperativista, que solo adquiere un derecho de uso sobre la misma, siendo la propia cooperativa la titular de esa cesión durante el tiempo establecido.
Con el suelo edificable en manos de fondos inmobiliarios, leemos estos días que el ayuntamiento de Valencia ha movido ficha en este aspecto, lo cual es una gran noticia para que se empiece a dar a conocer este tipo de actuaciones, que no vienen para intervenir el mercado inmobiliario (ni deben), vienen para dar respuesta a la demanda de vivienda de determinados colectivos que no pueden acceder de manera alguna a una vivienda en propiedad o como alternativa al mercado de propiedad y alquiler.
Recordemos que la vivienda es un derecho constitucional y que “Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación” La cesión de uso es una más que interesante herramienta para hacer cumplir ese derecho.
Sería interesante que la administración de turno lo hiciera durante todo su mandato y no cerca de un periodo electoral. ¿Buscamos votos al vuelo?

De mi estrella, estrellas… Feliz 2019

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Cada noche le cuento a mi hija unas páginas de «El Principito», se duerme pronto, pero yo continúo, es nuestro momento, y me da tiempo a analizar:

Cuando El Principito visita al hombre de negocios le escucha decir:

“- Tres y dos cinco. Cinco y siete doce (…) Esto suma quinientos un millones seiscientos veintidós mil setecientos treinta y uno (…)

– ¿Quinientos millones de qué?

– ¡Millones de esas cosas que algunas veces se ven en el cielo, esas cositas que brillan!

– ¡Ah! ¿Estrellas?”

Y cuando se despide del aviador le dice:

“- La gente tiene estrellas que no son las mismas. Para quienes viajan, las estrellas son guías. Para otros no son más que pequeñas luces. Para otros que son sabios, ellas son problemas. Para mi hombre de negocios significaban oro. Pero todas esas estrellas son mudas. Tú tendrás estrellas como no tiene nadie…

– ¿Qué quieres decir ?

– Cuando mires el cielo por la noche, dado que yo estaré en una de ellas, dado que yo reiré en una de ellas, entonces será para ti como si rieran todas las estrellas…

… Tendrás estrellas que saben reír»

Después de un año más que interesante, que pronto os contaremos, os deseo Felices Fiestas y lo mejor para este nuevo año, en el que contéis muchas estrellas, sin olvidar las importantes, las que os hacen reír…

Está ‘tó pagao’

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El Tribunal Supremo dijo: “Lo paga la banca” para luego rectificar y decir: “Lo paga el cliente”… Ahora oímos del Gobierno: “Lo pagará la banca”….  Y, no nos engañemos, la banca llegó para ganar, del mismo modo que cualquier otra empresa y esta gana cuando presta y recibe más de lo que prestó… ¿Cómo acabará este lío? Os lo vamos a contar: Una empresa es rentable cuando sus ingresos superan sus costes y, para ello, debe vender, ofertando un producto que atraiga a un público dispuesto a pagar por ello. Si no logra, como mínimo, ventas que cubran sus costes, está condenada a desaparecer. Por lo tanto, señor futuro propietario de vivienda, mucho me temo que sobre ti, de un modo u otro, recaerá la carga fiscal que ahora, o por el momento, la banca abonará.

Ahorrar en la compra de vivienda es complicado. Posiblemente, a nivel fiscal, es una de las operaciones que más repercusión de Impuestos conlleva y, quien promueve -la empresa que oferta vivienda- busca un beneficio por, precisamente, el riesgo que asume en el negocio.

Dicho lo cual ¿Qué está en tu mano, futuro comprador de vivienda? Entendemos que tienes dos opciones:

  • Acudir a la oferta existente, comprando a un promotor… Recuerda que tienes el derecho y el deber de exigir transparencia y profesionalidad a cada uno de los actores que completan la función, porque construyen tu vivienda. Infórmate de cuál es la empresa constructora y de su solvencia. Solicita datos de los profesionales que forman el equipo facultativo y de la dirección de obra y de su experiencia en otros trabajos. Solicita que te informen sobre la situación del suelo/solar sobre el que se edificará tu vivienda -cargas, servidumbres…. En definitiva, información, que te haga sentir lo más cómodo posible y confiar en que, la inversión más importante de tu vida, llegará a buen puerto.

 

  • La auto promoción. Entendemos es la opción más complicada pero tiene sus ventajas ¿lo has pensado? ¿no? Te contamos algunas:

 

  • Accedes a una vivienda nueva a precio de coste: ahorro del beneficio promotor ya que este, no participa.
  • Adaptación del proyecto a tus necesidades: ubicación, número de habitaciones, eficiencia energética…
  • Control del proceso: Podrás elegir, participar, adoptar acuerdos,… en todo lo referente a la construcción de tu vivienda, desde los azulejos de la cocina hasta el negociado con proveedores.
  • Beneficio implícito: El mercado de la vivienda sigue en ascenso. Finalizada la promoción, podrías vender y obtener un beneficio por ello.

 

Además, recuerda, si “sólo no puedes, con amigos, sí”… La autopromoción puede ser individual (compras suelo, construyes y habitas) o formar parte de un grupo. Existen varias formas, las más comunes son la cooperativa de viviendas y la comunidad de bienes. Tanto la una como la otra, son el vehículo que va a permitirte, junto con un grupo de personas con las que compartes intereses, acometer un proyecto inmobiliario en el que podrás participar, desde el segundo uno, en todos los aspectos que afecten al proyecto.

Así que, desde Viviendea, te insistimos: Ahorrar en la compra de vivienda, es complicado. Pero no por ello debes conformarte con lo que te ofrecen. Da, pide y exige. Piensa que es la inversión más alta y dilatada que vas a acometer a lo largo de tu vida y, es por ello, que debes actuar, ya sea como comprador o como auto promotor.

Y recuerda: No es lo mismo buscar vivienda que #viviendear 🙂

Las mismas cestas

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Recientemente se celebró en Feria Valencia Urbe Desarrollo, la principal feria inmobiliaria del Levante. Hay que felicitar a Juan Valero, por el empeño en desarrollar este evento que empieza a tomar color. Sabiendo que venimos de tiempos en blanco y negro, es un esfuerzo que merece ser resaltado.
Desde el 2001 al 2007 vivimos grandes ferias con stands de amplia superficie prometiendo viviendas exclusivas con primeras calidades. Y todo se vendía, independientemente de su exclusividad y su calidad. Corría el vino espumoso y el jamón en los stands, por supuesto de primera calidad, y el sol no se ponía en el mercado inmobiliario.
Pero en el 2008 se puso el sol de una manera abrupta, llegó la noche. Y diez años de nada, diez años de noche. De blanco y negro. Y ahora, finalizando el 2018, parece que llega algo de luz, algo de color, y ¿qué hacemos? Prácticamente lo mismo. Dossier con un plano comercial, calidades tipo «o equivalente», pero primeras calidades en la publicidad, por supuesto viviendas exclusivas, un folio con los precios impresos, que se apuntan a mano en el plano comercial, con el fin de poder ir subiéndolos poco a poco, y un «corre que lo tengo casi todo vendido». Las mismas cestas, los mismos mimbres.
Las condiciones del mercado actual no son las del 2007. La tan temida burbuja, si surge, no será de oferta, más bien parece que será de precios. El público en general que acudió a la feria salió con la sensación de que no podría comprar por el elevado precio de la vivienda ofertada y que tendría que acudir al alquiler. Quizá algo de eso también se busca.
Más de 1300 viviendas de obra nueva ofertadas en la feria, de la misma manera que en 2007, pero ¿alguien se ha preguntado si hay demanda para 1300 viviendas? ¿Alguien sabe si el cliente que acudió a la feria encontró lo que necesitaba o esperaba?
Apunten esto: Proptech. Aplicaciones digitales para el sector inmobiliario. Cuya implantación está siendo lenta pero efectiva. Bueno para el cliente, bueno para el sector. Frente a un plano comercial, una visita virtual, frente a opacidad, transparencia, frente a un producto cerrado, personalización, frente a estudios de oferta, estudios de demanda centrados en las necesidades del cliente. Poco se ha visto en Urbe en esta edición. Un punto para mejorar.
Y sigamos haciendo cestas, pero cambiemos los mimbres… Nos conviene a todos.

Modelo de negocio por aquí… modelo de negocio por allá

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Uno de los valores que queremos trasladarte es la transparencia. Y como lo queremos para todo el proceso inmobiliario vamos a empezar por nosotros mismos. Muchos nos preguntáis por nuestro modelo de negocio, pues hoy nuestro compañero Igor Fernández Plazaola nos lo cuenta.

Modelo de negocio, manida y socorrida expresión hoy en día. En el mundo del emprendimiento, en las Startup, en las escuelas de negocio, en las instituciones académicas, en los círculos empresariales y en los medios de comunicación la expresión… Modelo de negocio. Está en boga y parece que en boca de todos.

En España el número de emprendedores ha crecido de manera exponencial, sobre todo desde el inicio de la crisis. Pero a pesar de que se crean muchas empresas su esperanza de vida es de las más bajas de la OCDE. Según cifras del colegio de registradores, en 2017 se batió el récord de cierre de empresas con 28.754. Atendiendo a datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) transcurridos los 5 primeros años solo sobreviven el 40% de las empresas creadas. Alguno de los múltiples factores que apuntan a esta situación es la atomización empresarial, la falta de financiación, el pequeño tamaño de la mayoría de ellas, la falta de grandes corporaciones o la excesiva dependencia del mercado nacional. Hay autores y empresarios como Mark Kavelaars (consejero delegado de Swanlaab), Joaquín Maudos (director del IVIE y catedrático de economía), o la confederación española de pequeña y mediana empresa (Cepyme), que apuntan a la educación y la falta de profesionalización como causas latentes. Parafraseando a Lord Kelvin lo que no se define no se mide, lo que no se mide no mejora y lo que no mejora indefectiblemente empeora.

Por ello un aspecto esencial en la gestión empresarial es la definición del modelo de negocio. Hoy desde Viviendea queremos compartir con vosotros nuestra visión al respecto. ¿Qué entendemos por Modelo de Negocio?

  1. Definición
  2. Elementos clave
  3. Número mínimo
  4. Éxito
  5. Temporalidad
  6. Ejemplos
  7. Nuestro modelo de negocio

 

  1. Las definiciones que hoy en día podemos encontrar a la expresión modelo de negocio son múltiples y muy diversas, dependiendo de dónde provengan, del ámbito académico, del institucional o del empresarial.

Una de las definiciones básicas generalizadas y más aceptadas establece que un modelo de negocio es el elemento que describe la manera racional cómo una organización crea, entrega y captura valor (Osterwalder 2010).

Sin embargo, en Viviendea, de todas las disponibles nos gusta particularmente la que define un modelo de negocio como el número mínimo de elementos clave necesarios para enfocarse hacia el éxito de un negocio. Ahora bien, de esta definición se hacen discutibles diferentes conceptos como “elementos clave”, “número mínimo” y “conseguir el éxito” que analizaremos a continuación.

  1. Denominamos elementos clave a aquellas ideas básicas que subyacen en el corazón de lo que la empresa quiere hacer o desarrollar. Los elementos clave son los conceptos que forman el ADN de la idea de negocio o empresa, en función de la fase del ciclo empresarial en el que nos encontremos. Se trata de las ideas fuerza que deben guiar todas y cada una de las decisiones empresariales que se tomen. Este carácter de columna vertebral de la empresa es lo que hace que los gestores se las deban grabar a fuego en su subconsciente y las deban tener siempre presentes. Si bien es cierto que, como veremos más adelante, esto no las hace conceptos o ideas inamovibles o atemporales.
  2. En lo que concierne al número mínimo es un tema que en la literatura presenta una amplia variación, podemos encontrar textos que apuntan a un máximo de 10-12 elementos mínimos clave. Sin embargo, nuestra propia experiencia nos hace inclinarnos por un máximo de 5 elementos que realmente forman parte de nuestro ADN. Como parte de la definición se establece que ha de ser un número mínimo, pero lo que más debe condicionar es que el total de elementos clave seleccionados debe formar parte de cualquier decisión empresarial y debemos ser capaces de gestionarlas todas y por supuesto que no entren en conflicto. Es por ello que abogamos por el menor número de elementos clave posibles. Los imprescindibles para definir y tomar decisiones empresariales.
  3. Sin entrar en definiciones ni debates filosóficos de qué podemos considerar éxito, podemos convenir que se trata de un concepto muy personal sobre todo en los momentos incipientes de un proyecto empresarial. Sobre lo que sí existe un consenso en la gestión empresarial es que se hace imprescindible cuanto antes discutir y acordar las métricas (cualesquiera que sean) que se observarán para establecer si los objetivos fijados como éxito han sido alcanzados.

Se pueden establecer métricas sobre lo que los emprendedores consideren oportuno, algunas de vertiente económico como facturación, beneficio, dividendos o precio de ticket medio. Otras de vertiente financiera como podrían ser disminución de deuda, cierre de rondas de inversión o consecución de líneas de crédito. El carácter comercial también puede formar parte de las métricas y por tanto del éxito, cómo el número de clientes, contratos firmados, leads cualificados obtenidos, ratios de conversión… Ya está admitido como un referente en lo que a desarrollo empresarial se refiere el carácter social y por tanto podríamos establecer métricas de éxito tales como la generación de empleo, la estabilización y calidad del mismo, los beneficios sociales, los acuerdos con terceras partes, la satisfacción de los stakeholders (partes interesadas o involucradas).

Las métricas de cada uno de los proyectos empresariales son tan personales cómo secretas y poco se sabe sobre ellas. El concepto personal de éxito es lo que imprime ese carácter a las mismas.   

  1. Cómo ya hemos avanzado anteriormente, en lo que se refiere a la temporalidad de los modelos de negocio, es algo en lo que, contrariamente a los conceptos anteriores, sí que existe un cierto consenso. Los modelos de negocio deben ser revisados cíclicamente dado el carácter volátil del mercado y la sociedad actual. Los modelos de negocio se deben revisar, analizar y actualizar conforme a un análisis del entorno y en función del plan estratégico de la empresa. El tiempo de validez de cada modelo de negocio varía en según cada empresa, pero sobre todo según el sector en el que se encuentre operando, dado que hay sectores más competitivos y cambiantes como los tecnológicos y sectores más tradicionales como es el nuestro, el inmobiliario o el de la edificación.
  2. Una buena manera de bajar todos estos conceptos al suelo es utilizar ejemplos de empresas conocidas. Algunos de los modelos de negocio y sus elementos mínimos clave tal cual se explican en las escuelas de negocio son:
  • Telepizza · Pizza, caliente, en casa, en 30 minutos.
  • Google · Servicios muy útiles y necesarios gratuitos on-line.
  • Amazon · Cualquier producto vendible, en casa a un precio económico.
  • Facebook · Facilitar compartir experiencias entre amigos.
  1. Visto todo lo anterior solo nos queda abriros nuestro corazón, desvelaros nuestro secreto… nuestro modelo de negocio. Somos una startup, y como tal nos movemos en un ámbito de tremenda incertidumbre (Osterwalder 2010). Si a esto le sumamos los puntos anteriores, conceptualmente, nuestro modelo de negocio sería inestable. Sin embargo, una vez decidido y testeado el modelo de negocio y dado el carácter tradicional y no extremadamente competitivo del sector de la edificación, llegamos a la conclusión de que se trata de modelo de negocio que podrá perdurar más en el tiempo.
  • No otra burbuja inmobiliaria.
  • Plataforma on-line de análisis de la demanda inmobiliaria real basada en usuarios.
  • Estimular la oferta para que se adapte a la demanda.
  • Revertir el modelo tradicional.
  • Transparencia en una de las inversiones más fuertes y complejas de una familia.

 

Como conclusión podemos decir que a nivel de gestión es imprescindible trabajar con el equipo cuál es nuestro modelo de negocio. Plasmar el mismo nos ayudará a tomar decisiones empresariales y estratégicas. A pesar de la importancia del mismo hay que ser conscientes que el modelo de negocio es un concepto vivo que debe adaptarse a las circunstancias temporales.

 

Como ya hemos comentado queremos que el proceso que te lleve a disponer de una vivienda en propiedad sea lo más transparente posible.

Ya nos conoces. Sabes dónde y cómo queremos ir.

¿Nos acompañas?

Perfecto, empezemos; ¿dónde y cómo quieres vivir?

 

¿Buscas Vivienda o Viviendeas?

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