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Frank Moreno, Murray para lo amigos, lleva en esto de la Comunicación desde antes de Internet, es lo que tiene ser el “mayor” del equipo. Viviendear con Frank es estar todo el día entre redes, teclas y estadísticas… bienvenidos al Marketing de Viviendea.

Así vendían las promotoras, así siguen vendiendo

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A raíz de la entrada del blog , en la que hablábamos principalmente del producto, hemos seguido analizando los mensajes con los que las grandes inmobiliarias y promotoras quieren enganchar a sus potenciales compradores en sus nuevas promociones de vivienda de obra nueva.

Analizando las promotoras.

Unas vez analizados los mercados de las principales capitales, los mensajes que más se repiten son:

En un 50% de las promociones estudiadas se valora la ubicación como el principal mensaje de venta, con mensajes como “enclave único” o “excelente ubicación”.

En un 40% las promotoras inciden en las buena iluminación natural del edificio, resaltando la “luminosidad” de las viviendas.

En un 35% de las promociones se repite el concepto de “vivienda exclusiva”, del que ya hablamos en el post anterior.

Así vendían, y venden, las promotoras de viviendas.
Así vendían, y venden, las promotoras de viviendas.

Por fortuna, un 30% de las nuevas promociones ponen en valor la eficiencia energética, con certificaciones breeam, passivehaus o leed. Es fundamental que las promociones de obra nueva pongan valor en la eficiencia energética para que el comprador de la vivienda, el futuro usuario de la misma, tomen conciencia de que no únicamente aporta un ahorro económico, aporta un ahorro de emisiones.

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Viviendas abandonadas

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Por definición, el título de este artículo se debería considerar una contradicción, un oxímoron, o simplemente un error pues la palabra “vivienda”, del latín, vivenda  significa ‘cosas con que o en que se ha de vivir’. Vamos, que si una casa está abandonada deja de ser una vivienda. No obstante, en las últimas décadas, un movimiento le ha dado sentido a esta antítesis semántica y se ha hecho hueco entre las nuevas formas de expresión y de ocio: la exploración de lugares abandonados. Y de entre ellos, la vivienda, claro, es una de sus principales manifestaciones. En este artículo haremos un breve recorrido por este fenómeno a partir de algunos de los artistas referentes del urbex o la infiltración, como son conocidos.

Vaya por delante que, desde Viviendea, compartimos el sentido etimológico de la palabra vivienda, sin embargo no podemos ser ajenos a un tipo de arte sedicioso, irreverente, rebelde, a veces, incluso ilegal (¿pero cuándo ha estado sometido el arte a la legalidad?) que, por otro lado, nos resulta tan sugerente, tan irresistible… Nos encontraríamos ante la última vanguardia del siglo XX según Mario Perniola, la de los situacionistas. La psicogeografía dotó de contenido a este movimiento anti establishment y la deriva de Guy E. Debord la popularizó. Walter Benjamin adoptó este concepto baudeleriano del pasear sin rumbo alguno añadiendo el sentido del observador urbano moderno.

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Para el cliente, su producto

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Cada vez más las empresas centran sus esfuerzos en escuchar al cliente en la fase de definición de producto. Se atienden sus necesidades e, incluso, se llega a un proceso de cocreación con el futuro usuario de ese producto.

Sin embargo, el sector inmobiliario de vivienda de obra nueva sigue centrado en “el producto”, en los metros cuadrados (y en el precio cuadrado). Seguimos vendiendo un producto, una unidad de vivienda, proyectada en función de lo que entendemos que querrá el comprador, de lo que mejor vamos a vender, lo que mejor nos van a comprar.

Nuestra propuesta se basa en escuchar al cliente. Introducir sus deseos en el proceso de toma de decisiones del proyecto creémos que es la clave. De esta manera se diseña una vivienda adecuada a sus necesidades. Como resultado obtenemos un plus para el promotor, que disminuye su incertidumbre en el proceso.

El cliente en el modelo tradicional

Vamos a comparar el modelo tradicional, basado en el producto, con el modelo basado en el comprador, en el cliente, en el usuario final de la vivienda.

Modelo tradicional de la toma de decisiones del cliente
Modelo tradicional toma de decisiones vs experiencia del usuario
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Cumpleaños, y sí, feliz

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Muchas veces nos preguntan cuándo nació Viviendea y se sorprenden cuando se enteran de que la plataforma nació en 2014 y se lanzó a mar abierto en julio 2015. Hoy hacemos 4 años en mar abierto. 4 años en los que, principalmente, nos hemos dedicado a validar nuestra propuesta, a hacer marca, a darnos a conocer para poder generar una plataforma escalable que pueda ser usada por cualquier agente del sector inmobiliario.

Y como hoy hacemos 4 años y nos gusta ser transparentes, vamos a compartir el camino que nos ha llevado hasta este artículo:

2007, sí 2007, tenemos claro que Viviendea nació con el estallido de la burbuja inmobiliaria, por eso nuestro blog se llama #nootraburbuja. Lo habitual son dos o tres años malos se decía en el sector.

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El precio cuadrado

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En nuestro blog os comentamos las diferentes superficies que tienes que conocer a la hora de comprar una vivienda de obra nueva. ¿Te acuerdas? Perfecto, ya tenemos claro entonces la diferencia entre superficie útil, superficie construida y superficie construida con elementos comunes de una vivienda.

¿Cuál crees que es la que aparece en los reclamos comerciales de las promociones de obra nueva? Fácil la respuesta, la mayor de ellas, la superficie construida con elementos comunes.

A vueltas con los metros de superficie construidos
A vueltas con la superficie de metros construidos

Volviendo a la entrada anterior, la superficie construida de nuestra vivienda de 3 dormitorios eran 100 metros cuadrados, la construida con elementos comunes eran 112 metros cuadrados. La superficie útil aproximada de esa vivienda serán 80-85 metros cuadrados. El cartel promocional de esa promoción será algo así: “Viviendas exclusivas y de lujo de 3 dormitorios y 112 metros cuadrados desde….”

Bueno, ya tenemos claro que nos venden 112 metros cuadrados (y no nos engañan) pero nos da la sensación de que nuestra vivienda es más pequeña y que únicamente disfrutamos de 80-85 metros cuadrados. Y estamos en lo cierto.

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El metro cuadrado

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Cuando hablamos de metros cuadrados de una vivienda hablamos de su superficie, pero en una vivienda hay muchos tipos de superficies. El valor/coste de una vivienda depende de muchos factores, siendo el de la superficie uno de los que más afecta al mismo. Así que no te líes y vamos a explicarte lo que tienes que tener en cuenta con el metro cuadrado.

Hablamos de superficie útil cuando nos referimos a la que podemos pisar. Es la que podríamos calcular nosotros mismos con un flexómetro en cualquier vivienda. Una habitación que mide 4 metros de longitud y 2,6 metros de anchura entre paredes tiene una superficie útil de 10,40 metros cuadrados.

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Viviendea abre las puertas del Mestalla

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La plataforma auspiciada por Lanzadera y CBRE ha sido designada para captar a los socios que vivirán en el emblemático estadio del Valencia CF

Sentarse en el sofá en el banderín en el que Kempes celebró los goles que lo hicieron pichichi en las temporadas 76-77 y 77-78; tomarse un café en la cocina, a los majestuosos pies de Arias, admirar desde la terraza la portería de Sempere o echarse la siesta en el banquillo desde el que Di Stéfano llevó al València CF a la Liga del 71 y a la Recopa del 80. Todo eso ahora será posible a través de Viviendea, la plataforma pionera que reúne y agrupa a los buscadores de vivienda por intereses y que ha sido designada por la gestora de cooperativas ADU y por CBRE para la captación de los futuros inquilinos de las viviendas que se construyan en el viejo Mestalla.

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Y Alejandro Jiménez Domínguez se apuntó a un cooperativa

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¿Se acuerdan de Alejandro Jiménez Díaz, (en adelante AJD)? Quedamos en que había ganado la batalla contra el Banco (en adelante El Malo) y que sería este último el que pagaría el impuesto de Actos Jurídicos Documentados que grava los préstamos hipotecarios (en adelante AJD(bis)) Y feliz se quedó. Batalla ganada, El Malo, por malo, ha perdido. O eso nos han vendido.
AJD, feliz y contento, acude al mercado de obra nueva a comprarse una vivienda. Él, muy atento, se hace socio de una cooperativa de viviendas y a precio de coste obtendrá su vivienda, por supuesto. Y toca pedir el préstamo promotor, y, señores, se truncó el invento. Ya no hay ganadores.
Las cooperativas de viviendas estaban exentas de abonar el AJD(bis) del préstamo promotor. Como ya indicamos en esta misma columna, el debate sobre el AJD(bis) se centró de una manera totalmente interesada entre si lo abonaba AJD o El Malo, y no en lo que tendría que haberse centrado, que es en el propio impuesto. Ahora, una vez ganada la batalla (eso nos han hecho creer), ya es El Malo el que abona el impuesto de AJD(bis). Consecuencia de ello, el impuesto es un gasto más para El Malo en la operación por lo que se lo repercute a la misma y al cliente final, es decir, a AJD y su cooperativa.
Y ahí viene la cacicada, ahora el sujeto pasivo es el Banco, que de pasivo no tiene nada, ya que tiene que abonar activamente el impuesto. Y, como ya hemos dicho, ese impuesto se convierte en un gasto para El Malo y lo repercute en la operación. Resultado, las cooperativas de viviendas, a día de hoy, han perdido de golpe ese beneficio y tienen que abonar, vía El Malo, el AJD(bis). Y entonces AJD se da cuenta de que todo era una treta y que el que ha perdido el debate es él, lo hemos perdido todos.
Muchos debates giran en torno al mercado de la vivienda, compraventa, alquiler, muchas propuestas de digitalización, grandes esfuerzos por introducir nuevos valores como la transparencia y la empatía, para luego toparte con muros que pone la propia Administración. Cuando hay un debate importante que pocos abordan: “ya puestos, ¿hablamos de impuestos?” ¿Se acuerdan? Pero claro, el asiento mola mogollón y lo que pase, mientras les dé votos, les importa un copón, y en generar falsas polémicas con falsos vencedores y vencidos, tienen un filón.
El resultado final es que nos quedamos con un nuevo AJD (bis, bis): Señores, “A Jo…robarse se ha Dicho.”
Así que AJD, el AJD(bis) seguirás pagando y AJD(bis,bis). La próxima vez centremos mejor el debate, a ver si así, ganamos todos, aunque sea algo.

TRANSPARENCIA III: UN NUEVO MODELO, EMPEZAMOS POR TI

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En la anterior entrada del blog sobre transparencia nos centramos en cómo nosotros mismos validamos el modelo propuesto por Viviendea, en el que, recordemos, empezamos por el usuario final y no dejamos para el final al comprador de la vivienda.

También te contamos las ventajas que tienes como usuario dándote de alta en la plataforma para que el proceso de compra de tu futura vivienda empiece por ti de la manera que más se ajusta a tus necesidades.

Y todo ello, para poneros en contacto a vosotros, a los compradores de vivienda de obra nueva, a la demanda de vivienda, con los agentes que son capaces de generar la oferta, las viviendas, pero ¿qué viviendas? Pues las que más se ajusten a vuestras necesidades.

Y esos agentes capaces de generar la oferta ¿qué beneficios tienen por usar el modelo (ya validado) propuesto por Viviendea?

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Coopera que es la pera

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La decisión de compra una vivienda nunca es fácil. Hay que poner muchas variables encima de la mesa. Por suerte cada vez hay más opciones en el mercado. Desde Viviendea.com siempre hemos abogado por implantar un modelo de acceso a la misma en la que se introduzcan nuevos valores como la transparencia o la empatía, empezando por el usuario final y no dejándolo para el final. La diferencia es notable.

Creando, a su vez, un sistema de materialización de vivienda de obra nueva sostenible que evite en lo posible la creación de burbujas inmobiliarias. Algo que nos interesa a todos.

Un sistema que parece abocado al mundo de la cooperativa de viviendas, pero que no tiene por qué ser así. Depende del usuario, es él el que elige.
Las tan denostadas cooperativas de viviendas han vuelto a Valencia para quedarse. Una buena noticia. Cuantas más posibilidades para el comprador final, mejor. Muchas de ellas han aterrizado vestidas de Cohousing ya que, como bien sabemos, en inglés “mola más” y da imagen de innovación, como el Coliving o el Coworking, lo que siempre hemos llamado compartir piso o compartir despacho. Bien es cierto que el Cohousing viene con ciertas innovaciones en la forma de entender la convivencia entre los vecinos, pero no nos engañemos, llamémosle como le queramos llamar, las viviendas se materializarán a través de una cooperativa de viviendas.

Pero ¿sabemos lo que es una cooperativa de viviendas? ¿Sabemos la diferencia con el promotor privado? Ninguna opción es mejor que otra. Son diferentes opciones. Lo más importante es tener toda la información y asesorarse en caso de duda. Nosotros estamos cómodos con las dos. Y que sea el usuario, libremente, el que elija.

Muchas gestoras de cooperativas demonizan al promotor y se publicitan ofreciendo precio de coste ya que eliminan el beneficio promotor. Mal comienzo, ya que eso es una verdad a medias. El beneficio promotor ciertamente desaparece, pero aparecen honorarios de gestión de la propia gestora, por los servicios prestados (como debe ser). Insisto, busquen información y exijan transparencia en un proceso, que no nos engañemos, siempre ha tenido fama de opaco, y por algo será.

Y ahí, tampoco nos queramos engañar, sí que tiene que avanzar mucho el promotor. Se debe dar un paso más allá de apellidar “Homes” a sus nuevas mercantiles, porque, como ya sabemos, en inglés “mola más”. Pasemos del “promueve que algo se mueve” a promover para el usuario final de la vivienda. Ese es el cliente que hay que satisfacer. Y solo tenemos que escuchar.

Ni “con promotor que es mejor” ni “coopera que es la pera”. Busquen información y transparencia, contrasten y luego elijan a conciencia. Su futura vivienda depende de ello.

Y eso sí que es la pera.

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